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論壇分為上下半場，不同領(lǐng)域的嘉賓從城市規(guī)劃、土地管理、社會學(xué)、經(jīng)濟(jì)、法律等視角出發(fā)圍繞存量土地規(guī)劃利用的熱點(diǎn)問題展開了深度研討，嘉賓的連珠妙語激發(fā)了在場近百名觀眾的熱烈反響。

論壇主持人：

袁牧：清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院副院長、總規(guī)劃師

惲爽：清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院副院長、詳細(xì)規(guī)劃研究中心主任

特邀嘉賓（排名不分先后）：

董建華：成都市國土資源局規(guī)劃處副處長；

沈原：清華大學(xué)社會科學(xué)學(xué)院社會學(xué)系教授、系主任；

譚縱波：清華大學(xué)建筑學(xué)院教授，城市規(guī)劃教研室主任；

王建文：北京律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會副主任，北京德恒律師事務(wù)所高級合伙人；

王引：北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院總規(guī)劃師；

武廷海：清華大學(xué)建筑學(xué)院教授，建筑與城市研究所副所長

專家觀點(diǎn)

話題之一：存量語境下的規(guī)劃轉(zhuǎn)型

王引：存量土地在國家層面沒有一個明確的說法，不同部門的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一。城鎮(zhèn)化30年的發(fā)展使我們逐漸意識到城市建設(shè)不能無休止擴(kuò)張，城市內(nèi)部還有大量的用地是需要調(diào)整，要改造的。從規(guī)劃部門來理解存量土地規(guī)劃利用更類似城市更新。

沈原：過去30年“要地不管人”的高速城鎮(zhèn)化已經(jīng)不可持續(xù)了，雖然取得了巨大的成績但也造成了高度的社會不平等問題。同時以“經(jīng)營城市”為代表的依靠城鎮(zhèn)化獲取利益的觀念也不可持續(xù)了。30年的高速城鎮(zhèn)化，在農(nóng)村造成了村莊空心化，在城市也造成了以“城中村”為代表的五大類社區(qū)問題。新型城鎮(zhèn)化到了“不得不管人”的階段，必須轉(zhuǎn)向“人地兼顧”，通過社會治理解決人與社會的問題。

以往城市規(guī)劃屬于工科范疇，重視空間忽視社會和經(jīng)濟(jì)；而過去社會學(xué)則是僅關(guān)注社會經(jīng)濟(jì)而不講空間條件，借著新型城鎮(zhèn)化的契機(jī)，我們需要推動規(guī)劃與社會實現(xiàn)真正的學(xué)科融合。

譚縱波：在存量規(guī)劃的時代，規(guī)劃應(yīng)回歸其職能本身，即社會治理的工具。既看到規(guī)劃具有引導(dǎo)城市發(fā)展的功能，也看到它控制城市開發(fā)，管理社會這個功能，規(guī)劃師要自覺地承擔(dān)起這個責(zé)任來。

王建文：隨著社會的發(fā)展，公眾的公民意識越來越強(qiáng)，在利益面前，體制與公眾的博弈日趨常態(tài)化，局部的博弈演化為沖突。規(guī)劃師作為獨(dú)立第三方，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮自身的專業(yè)技能和才智，努力為利益博弈的各方，提供實現(xiàn)多方平衡的方式和方法。

武廷海：規(guī)劃是社會治理的工具，在新的形勢下，規(guī)劃要更多地結(jié)合社會、市場機(jī)制，尋找新出路。

話題之二：存量土地規(guī)劃利用的困境與難點(diǎn)

董建華：作為一個西部城市，成都尚處于發(fā)展階段，仍需要一定程度的空間擴(kuò)張精細(xì)化集約擴(kuò)展與節(jié)約型存量挖潛并存。從市域范圍層次，農(nóng)村集體建設(shè)用地是主要的存量土地，通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地，既是存量土地規(guī)劃的重要工作，也是成都解決城市化過程中建設(shè)用地指標(biāo)不足的選擇之一。

王引：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)涉及到國家根本體制和失地農(nóng)民的生活保障問題，是我國土地制度改革中的一個核心難題，需要解決法律法規(guī)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機(jī)制等一系列問題。

武廷海：存量土地規(guī)劃利用與土地資源有直接的關(guān)系，但是在資本邏輯下，問題的關(guān)鍵不是土地，而是參與資本循環(huán)的空間，包括土地及其附著物。

王建文：按中國的現(xiàn)行法律，房地合一是法定，權(quán)利不可分離，這導(dǎo)致集體土地上的各類改造和建設(shè)項目中，即使各方采取種種變通方式（包括地方政府的各種變通政策），在法律上仍然缺乏合法性，面臨較大的制度風(fēng)險，也使社會資本對農(nóng)村土地市場望而卻步。2015年2月27日全國人大常委會通過《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，對農(nóng)村集體土地進(jìn)行試點(diǎn)探索，借助此次調(diào)整，試點(diǎn)地區(qū)可以進(jìn)行合法的政策創(chuàng)新探索，這是很大的進(jìn)步。

資金是存量更新中最核心的問題，資本是逐利的，但資本首先是避險，然后才是逐利，即資本對獲利合法性的要求，往往比地方政府和相關(guān)土地的當(dāng)事人要求更高。而現(xiàn)有的存量政策變化較多，多數(shù)缺乏合法性基礎(chǔ)，對于資本的風(fēng)險太大，無法有效驅(qū)動資本介入。

董建華：土地資源轉(zhuǎn)化為資本是正確的方向，符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。目前對于土地財政的詬病，我認(rèn)為問題在于利益分配機(jī)制的重建，對于推動工廠企業(yè)及舊城更新改造至關(guān)重要，這是政府部門應(yīng)該認(rèn)真研究的政策內(nèi)容。

在中心城區(qū)，成都通過用地集約節(jié)約評估，選擇了一些存量土地相對集中、有迫切改造需求的地區(qū)優(yōu)先進(jìn)行存量土地再開發(fā)利用。比如東郊老工業(yè)基地改造、城北蓮花池小商品市場等，通過政策創(chuàng)新來進(jìn)行低效工業(yè)用地和商業(yè)用地的更新利用。但從實踐來看，引入社會資本進(jìn)行城市更新改造，在現(xiàn)階段仍然存在較多的政策制約，對社會資金參與的積極性形成阻礙。

王引：面對產(chǎn)業(yè)更新改造問題，從政府的角度來看，正在逐漸從在過去以成本為導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃C合價值為導(dǎo)向。在更新改造的過程中，政府減少對土地交易環(huán)節(jié)獲益收入的依賴，將對推動這類項目的改造、保護(hù)文化遺產(chǎn)起到極大的作用。

話題之三：存量土地規(guī)劃利用中的規(guī)劃價值觀

沈原：農(nóng)村的城鎮(zhèn)化不能完全照搬城市的模式和方法，需要維持自身的文化特征。

對于城市更新中涉及的歷史遺存，不能全部采用博物館式的保存方法，而需要將它融入老百姓的生活之中。

王引：面對城中村改造的問題，不能急于求成，盲目一刀切，過于冒進(jìn)地改造上樓并不可取。城中村反映出來的是農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中的制度缺失。解決老百姓的就業(yè)、收入、生活才是核心的問題。

在新的發(fā)展形勢下，面對更新類項目，規(guī)劃應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注底線保障，對基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格控制，與此同時應(yīng)該充分尊重市場的作用和公眾的選擇。

譚縱波：規(guī)劃應(yīng)該做好底線控制，為城市的基本公共服務(wù)流出足夠空間，一是提供最基本的生活服務(wù)保障設(shè)施，第二個就是保障一個最基本的生活環(huán)境質(zhì)量，比如最基本的日照、采光、通風(fēng)、防火、垃圾處理、給水排水等。

董建華：規(guī)劃師應(yīng)守住社會公共設(shè)施的底線，做好歷史文化保護(hù)文章，保護(hù)存量土地開發(fā)中各方利益。

武廷海：新常態(tài)背景下規(guī)劃要發(fā)生改變，規(guī)劃工作者要適應(yīng)發(fā)展目標(biāo)與預(yù)期速度的變化，對于存量更新類的項目不可能追求以前短期高收益的目標(biāo)。如果說以往增量土地規(guī)劃首先要研究的是土地的承載力，那么存量規(guī)劃工作首先應(yīng)關(guān)注存量空間的價值的評估與挖掘。

沈原：并不是所有的城鎮(zhèn)化行為都要交給市場，新自由主義會產(chǎn)生新的社會問題，市場與政府如何劃分職權(quán)范圍，需要具體問題具體分析。歷史證明市場不是萬能的，規(guī)劃師應(yīng)發(fā)揮更大的作用，應(yīng)成為政府和公眾的一個中間的渠道，把兩邊的利益結(jié)合起來。